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2016年3月7日 星期一

為何2016年大陸房價狂漲? 現在是買入時機嗎? 上海房價近期狂漲原因分析.中國關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知




中國經濟已被房地產綁架
20160307

/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 秦朔
  中國經濟在相當程度上已經被房地產“綁架”,同時也陷入了隱患重重的金融化誤區,而無論前者還是後者,都在透支中國經濟的未來。一線城市的房價上漲在一段時間內並不會終結。

這不是一篇批判性文章。相反,我會給出若干理由,說明北京、上海、深圳這三座城市最近的房價暴漲有其邏輯,如黑格爾所言,凡是現實的東西都是合乎理性的
  
這又是一篇反思性文章。先把反思結論給出:中國一線城市的房價暴漲,而且是隔幾年就來一次間歇式上沖,充分說明中國經濟每到調整期,總會無可避 免地依靠房地產這個引擎啟動(從1997年亞洲金融危機後將住房建設列為消費熱點和國民經濟新的增長點2003年國務院18號文明確房地產業關聯 度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業,從2009年全面刺激樓市到今年鼓勵居民加杠杆),房地產驅動創新驅動更能見增長之效。  









與此同時,房價暴漲也標誌著中國房地產和中國經濟的金融化程度越來越高,資產依賴型繁榮在事實上遠比踏踏實實發展實體經濟受追捧,辛苦開個廠不如大膽買套房。
  
我們沒有在製造紅利上縱向升級,提升價值,而過早步入通過金融化手段促進資產端繁榮的畸形繁榮。房價暴漲不過是實體經濟不景、優質的實體資產 荒蕪這枚硬幣的另一面。實體越荒,源源不斷供給的資金就越是去實體化而追逐房產,尤其是在股市泡沫破滅之後,房產似乎已成為最佳投資標的。
  
從以上兩個方面看,中國經濟在相當程度上已經被房地產綁架,同時也陷入了隱患重重的金融化誤區,而無論前者還是後者,都在透支中國經濟的未來。
  
我的預判是,一線城市的房價上漲在一段時間內並不會終結,但房地產驅動資產依賴型繁榮並不是中國夢的健康實現形式,相反,它正在讓無數普通人的中國夢悲欣交集,愁緒難言。
  
這篇文章不是要去找誰作為靶子來批判。房地產對中國經濟的支撐作用和對國民福祉的改善是一個基本事實,政府在房地產調控中存在不足,但不調控問題只怕會更嚴重。近期我看到很多討伐式的檄文,罵得痛快淋漓,但不少連基本事實都尚未弄清。
  
比如,只要看看財政部每年年初的公開報告,就會明白各地的土地出讓金收入大部分都用於拆遷和公共配套設施建設(事實上某些項目的土地出讓金連拆遷都不夠),而不是為聚斂土地財政。
  
政府每次房地產調控都宣佈不會容忍投機,但從當年所向披靡的溫州炒房團開始,哪一次最終不是上家下家的套利致富邏輯得逞?!整個社會 形不成節制投機、尊重實幹、鼓勵創新的約束氛圍,政府再調控,總有空子可鑽。呵呵,光在上海,跟房子相關的假離婚案例都可以寫一部世界級人間喜劇了吧。
  
雖然政府不是我的批評對象,但我還是希望各級政府切實思考:房價越漲越高,並不等於你的位置越坐越牢。房價漲得再高,人民也不會給你發獎的。
   
深圳的房價是很離譜的

  造個房子要多少錢?按成本法幾千塊錢了不起了(加裝修),房子的使用價值還要折舊和維修,在貶值。很多大發展商在全國各地都有專案,一樣的產品,巨大的差價,幾千塊錢售價的地方都有錢賺,你就知道製造成本多低了。
  
那為什麼賣那麼貴?我們常說因為高地價、高稅負、發展商不低的毛利率,還有投資囤房炒房之風的盛行。
  
那房地產該不該作為投資品?這取決於政策。比如德國就不把房地產作為支柱產業,而是作為社會福利的重要組成部分,所以行政、法律和市場手段並舉,抑制高房價和租金上漲,德國由此成為炒房者最無計可施的國家。
  
如果一國允許房地產作為投資品,那這種投資品能不能很好地抵禦通脹呢?2009年底,我在深圳參加過和《非理性繁榮》一書作者羅伯特·希勒的對 話會,他對過去120年美國住房市場走勢的研究表明,真實的住房價格指數隨建築成本而變化,除了在土地嚴格受限制的地方,住房價格最終趨於建築成本再加房 屋的經濟收益(如租金等)。
  
他說,過去120年美國的人口增加了2倍,從一個落後國家崛起為世界第一強國,但住房價格平均每年只上漲3.11%,由於同期CPI上漲為平均 每年2.85%,所以住房價格每年真實的上漲只有0.26%左右。即使這0.26個百分點還主要是建築成本上升帶來的,過去120年美國的建築成本平均每 年上漲3.27%,高於CPI平均漲幅。
   
2009年下半年,在四萬億和天量新增貸款(全年為9.37萬億人民幣)帶動下,上海、深圳等地房價一路上揚。當希勒聽說深圳的房價收入比 接近36倍,他深感擔憂。他說自己在美國加州用電腦分析房價收入比,看到的數字是810倍,已經覺得太高了。現在,上海的房價已經接近紐約和倫敦,我 想不應該再有大幅度的提升。”“(按這個趨勢),預計深圳20年以後房價超過世界任何一個地方,這是很離譜的。現在市場經濟發生很多的活動,有很多情況的 確已經偏離了正常的軌道,繼續下去總有一天要回歸到正常。
  
我當時贊同席勒的思考,一起參加討論的《經濟觀察報》社長趙力則反對。他說中國有自己的國情,美國120年的數字不能拿來比照中國這30年。2009年下半年的上海,10萬元一平方米的住宅已非個案。
   
8月底,券商經濟學家金岩石預測,以200911日為基準,北京、上海的房價將在未來5年漲一倍,其中高端專案的房價很可能突破每平方米30萬元。在北京,擁有高知名度和高爭議性的開發商任志強預測,北京房價將在5年內進入5萬元時代,因為城市化會加速人口流入,帶來房價進一步上漲,而商品房住宅用地供應量明顯不足。今天看,他們的預測全都對了,而席勒的擔心似乎是多餘的。
  
人人以為買房子可以賺錢,這種不顧一切往前沖的動物精神直接導致了房地產價格一路高企,從而產生了泡沫。這是當時席勒說的話。至少 到今天,買房子可以賺錢在大概率上完全成立。所以N年以來,總能聽到朋友的抱怨,抱怨那些不斷預警的經濟學家,你們總說房價要調整,要下降,結果3 年前我可以買80平方米,現在只能買30多平方米。
  
美國120年的常識,對我們這幾十年失靈了嗎?
  
超級城市,超級房價?

  在家文化的中國,房子是房子也不是房子。我在2010年初所寫的文章中,是這樣分析房子的屬性的——
  它是住所,是基本人權的保障之一,是個人和家庭幸福感的來源之一。
  它是帶動性強大的支柱產業,GDP的重要組成部分,地方財政的源泉之一。
  它是一種家庭資產,也是一種可以利用杠杆形成、可以通過交易獲利的金融性資產。由於它可以較長期地囤積(不像有保質期的商品),而不能複製(具有唯一性),很容易被造市稀缺景象

  它是預期,和經濟發展、城市化、基礎設施和公共產品的供給程度,和一國的地理特徵與各地的公共產品水準,有著明顯的相關性。例如,城市每年的基 礎設施投入大(想像一下奧運北京和世博上海),錢都沉澱下去了,客觀上就使得土地的含金量上升;再如,和兩個大洋之間的美國大陸不同,中國的地勢為西高 東低,呈三級分佈,客觀上也使得東部、南部那些瀕臨海洋的城市,分享到更多的貿易紅利,具有更強的財富吸納性。
  
因為上面的這些屬性,在中國經濟不斷發展,而且還將發展得更加繁榮的背景下,就造成了人人都想有房子、有好房子、有更多房子的普遍追求,加上房 子具有明顯的升值空間,具有杠杆化投資的便利(房子是為數不多的投資管道),所以,房價至今的趨勢都是升升升,而調整和下降只是小區間。
  
結合中國未來1520年每年差不多1個百分點的城市化率的提高,結合中國人均GDP未來10年可能增加200%,房價上升的大趨勢,似乎也很難根本性地逆轉。
  
這是我當時的認識水準。考慮到自己想像力有限,我還專門邀請過善於想像的金岩石到《第一財經日報》座談過一次。他在編輯記者的炮轟中侃侃而 談,邏輯倒也非常清楚:城市化是未來30年的中國經濟主題,擴大內需的源頭是城市化,城市化的助推器是房地產;中國正處於城市化加速階段,土地和房產由於 相對和絕對的稀缺性,具有了投資與消費二重性
  
對土地的投資有開發性溢價,對房產的投資有交易性溢價,目前房地產剛性需求中有相當部分不是消費而是投資需求;從投資角度看,由於股市沒有 開放融資融券業務,普通投資人不能借錢投股票,而房地產的按揭融資功能補充了股市的缺陷,從而進一步強化了房價的螺旋式上漲趨勢;從超級城市(Mega City)的角度看,中國城市化進程中非常可能形成北京、上海兩大超級都市,其人口數量將比目前大大增加,在高人口密度下,只能以城市土地的立體空間分割 來解決生活空間的稀缺性。
  
而稀缺,正是投資的前提。最後,他認為只有當中國的城市化進程接近完成,例如城市化率達到60%以上時,房地產的剛性需求才會從投資需求轉變為 消費需求,就像美歐國家已完成城市化進程,土地的開發性溢價和房產的交易性溢價基本消失,住宅就會回歸消費品本質,那時房價就會下跌
  
我覺得中國房地產的趨勢沒有金岩石那麼樂觀。三四線城市已經滯漲了,一二線城市特別是人口淨流入城市,有一定上漲動力,但去庫存壓力也很大。只 有北京、上海、深圳這樣的超級城市,情況似乎比較特殊。記得金岩石當時說,唐朝的長安就是超級城市,房價十分昂貴,所以白居易寫過長安不易,豈可白
   
你回顧一下歷史,每當一個新興國家要在全球崛起,要成為世界經濟的火車頭的時候,其核心城市的房價都會大漲,倫敦、紐約在其成為世界金融中心 的過程中都是如此,東京也是如此。”“我認為作為國際金融中心,上海的房價超過東京是很自然的。我不是說超過東京今天的房價,而是說會超過日本上世紀80 年代末最高峰時期東京的房價。
  
富豪聚集和高房價的關係
   
2010年之後,我已經好幾年沒寫過房地產方面的文章,原因之一是怕自己的謹慎誤導了買房者,但又不願像老金那樣敢為高房價慷慨陳詞。
  
大前天,我乘坐的航班快要降落在印度班加羅爾時,突然想到,雖然印度還是低收入國家,但孟買、新德里的房價也很高,可見某個城市的房價和一國的 經濟水準、人均GDP並沒有必然聯繫(比如2010年有機構資料披露,孟買房價每平米平均9163美元,挺進世界前十,而當地人均年收入只有900 元)。
  
於是我問鄰座的印度朋友,孟買的房價為什麼這麼貴?“Two reasons他說,孟買是印度的business hub,富人多;孟買有寶萊塢(Bollywood),明星多。瞬間,我想到北京、上海、深圳也是中國富豪和明星最集中的地方吧。按照《2016胡潤全球 富豪榜》,目前中國擁有十億美元資產以上的富豪為568名,而美國為535名,中國已經取代美國成為全球億萬富豪人數最多的國家。
  
同時,北京首次超越紐約成為全球超級富豪居住人數最多的城市(100人,紐約95人)。在富豪居住人數的城市排行榜上,前十名城市中國占了一 半:北京、香港、上海、深圳和杭州。如果把富豪居住人數前二十的城市全部列出,依次是:北京、紐約、莫斯科、香港、上海、倫敦、深圳、孟買、杭州、巴黎、 臺北、三藩市、伊斯坦布爾、新加坡、首爾、東京、聖保羅、曼谷、洛杉磯、新德里。上述哪個城市房價不高呢?
  
拿北京、上海、深圳來說,且不說它們自身的人均GDP水準已躋身高收入經濟體(北京市政府工作報告顯示去年GDP人均為1.7萬美元),在某種程度上,它們也是舉國之利,集萃於此的產物。
  
北京不必說,它有笑傲世界的權力財富(設想一下假如遷都到天津、西安、鄭州,那裡的房價將如何變化);上海呢,它有對接世界的商業文明還有為實 四個中心國家戰略所獲的資源供給(如金融市場);上海、北京的地鐵長度名列世界前茅,公共品供給在全國獨樹一幟(高校、醫院、商業、娛樂、治安)。
  
相比起來,深圳更多是市場財富的聚集地,深圳去年出口額1.64萬億元,已經連續20多年居全國第一,深圳金融機構數量位列全國第三,深圳民富程度高,土地面積卻較小,這都支持高房價水準。
  
再考慮到中國雖然國土面積大,但平原面積只占十分之一,高效的城市化方向還是會更像都市圈模式而不是分散城市化,這又會強化都市圈中超級城市的中樞地位,並抬高其房價。
  
如果按照中國城市的人均GDP排名,克拉瑪依、鄂爾多斯、阿拉善位居前三(2014年人均GDP分別為363523358431127美元),但為什麼它們的房價遠不及北京、上海、深圳?答案是:外來人口置業意願低。一個地方靠自然資源富起來不難,但要成為人們嚮往的居住地,那是要多方面持續積累的。
  
我看鄂爾多斯富豪的孩子送到北京上私立名校的不少,但北京富豪到鄂爾多斯置業的不多。房價高的地方,一定是很多富人紮堆願意在這裡投資、工作、 生活、社交的地方。2009年下半年那次房價狂漲,萬科上海當時的負責人劉愛明曾告訴我,萬科在上海的很多項目,1/3是上海身份證買,1/3是全國身份 證買,1/3是海外護照買。富人都往這裡湧,房價自然上升。當時江蘇有的小開發商乾脆把企業賣了,在上海買房,因為算算帳,自己費盡九牛二虎之力做個小項 目掙的錢還不如囤房。
  
美國是發達國家,多年來房價就是三藩市和紐約更抗跌也更能漲,原因是人口淨流入、特別是富人淨流入。新興經濟體平均收入水準和發達經濟體有不少 差距,但它某些區域的房價,因為富人集中度和財富集中度更高,反而會超過發達經濟體。莫斯科、孟買、伊斯坦布爾、聖保羅、曼谷、新德里,不都是這樣嗎?

  對普通人來說,當很多富人、明星和你住在一座城市,好處是富人會通過投資帶動當地經濟,富人更多處於產業鏈高端和服務經濟中,也會提供薪水更高的就業機會,你也可以經常在社交媒體上秀秀明星照什麼的,壞處則是他們隨隨便便就買高了房價,間接大大增加了你的支出壓力。
  
當然,他們和我們買的不一回事,但當黃浦江邊的豪宅漲到1520萬,空氣中彌漫的鈔票氣息也會讓松江那邊步步高升吧。君不見,超級城市衛星城的房地產項目,廣告中永不省略的總有一個賣點,就是和城中最中心區域的距離,比如這裡離天安門廣場或者人民廣場只有幾十分鐘車程。當中心暴漲,覆巢之下,周邊豈能倖免?
  
為什麼說泡沫已經很大?
  
我在上面自覺不自覺為北京、上海、深圳的高房價找了不少支持理由,但僅限於此,我就不會寫這篇文章了。我必須說,目前的房價已經有很大泡沫,泡沫還會繼續下去,但泡沫的最大特徵就是會破。
  
中國有經濟學家說根據房價租金比,目前一線城市房價沒有什麼泡沫。我承認最近一兩年租金上漲較快,但要說房價沒有泡沫那實在是奇談。不久前去深圳,和朋友在蛇口吃飯,他指著對面的一個社區對我說,“1平方米7萬,奔1000萬去的房子月租才1萬多。
  
這可能是個案,那不妨看看第一財經研究院最近的一個研究:對比各國一線城市二手房租金與房價之比,中國二手房租金收益率屬於偏低水準,更值得注意的是新房並不在房租收益率統計中,而新房因為價格更高所以租金收益率只會比二手房更低。
  
另外,中國的房租收益率早已低於十年期國債收益率,由於與國債相比房地產投資風險更高、流動性更差,因此投資者事實上是更加依賴未來賣出房產時帶來的收入而不是靠低租金收益率,現在的房產投資已經變成僅僅相信未來會有人以更高的價格買入罷了。
  
如果再拿最近十幾年北京、上海、深圳的城鎮居民可支配收入增長和房價增長來對照,房價的泡沫同樣是明顯的。2015年上海城鎮居民人均可支配收 入為52962元,今年1月商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米,一個人一年全部可支配收入僅能買1.475平方米,真不知道這也不算泡沫還有什麼算 泡沫?
   
20098月,我和日本三菱公司的高管曾有過一次關於東京和上海房價的對話。
  問:東京現在的房價怎麼樣,比如像上海內環以內的地段?
  答:如果用美元來計算,現在東京很好地段的公寓,100平方米的面積,價格大概在60萬到80萬美元,品質很好,治安和管理也很好。

  (出生于上海的翻譯補充說,這裡說的地段是像湯臣一品那樣的地段,而且東京的房價是按實際使用面積計算的,陽臺和走廊都不算錢。)
  問:這樣計算,上海房價已經比東京高了,那為什麼在印象中東京的房價高得離譜呢?
  答:你說的是日本泡沫經濟時的情況。在1980年代末期,東京100平方米的公寓,要賣120萬美元,而且無論是地段還是品質、治安環境,都不如現在的公寓。

  問:從泡沫經濟破滅到現在,東京的房價跌了多少?
  答(做了一個向下砍的手勢):不同地段的情況不一樣,也有跌一陣、再漲、又跌的,但總的來說,差不多跌了一半吧。很好的地段跌得要少一些。

  問:那你覺得現在上海的房價是不是也有泡沫呢?
  答(笑,打著手勢):可能是在泡沫初期吧。不過有兩點上海和東京很不一樣,中國經濟是向上在走,而日本這些年是停滯的;第二,我覺得中國媒體對中國經濟都很有信心,而日本媒體對日本經濟負面報導很多,一點小事就報得很大,弄得大家信心不足。

  問:最後再問一下,中國有些地方的人很喜歡炒房,一個人在不同城市買好多套,東京有這種情況嗎?
  答:在泡沫經濟時期有,但現在很少了。現在東京有的人是借銀行的錢,在地鐵附近買個小公寓用於出租,因為日本的利率實在太低了。

  問:既然利率這麼低,流動性應該很強,為什麼不借銀行的錢投資呢?
  答:主要是泡沫破滅的教訓,不敢了……
  這五年,上海的房價已經又上了一個臺階。中國媒體對中國經濟依然很有信心,所以才會有牛市4000點剛起步的雄心。遙想日本泡沫經濟最旺盛 的時候,東京的房地產市值可以買下兩個美國,揮著支票本的日本人買下了夏威夷96%以上的飯店和高級住宅、洛杉磯鬧市區一半的房地產,甚至說美國正在變 成日本的第41個縣

  無限制的自信心,地價、房價、銀行資金和抵押物價值的迴圈上升,膨脹出日本第一奇跡。演繹到最後,是東京帝國廣場1平方英里土地的價格比整個加利福尼亞州土地價值還高,銀座四丁目地價暴漲到每坪(3.3平方米)1.2億日元!最後又怎麼樣呢?

  泡沫經濟是一個無法回避的階段,就是漲的時候驚心動魄、超乎想像,跌的時候目瞪口呆、慘不忍睹。這是金岩石6年前說的話。當時我問他,既然 有前車之鑒為什麼不加以防範呢?他說:你的用心是好的,但是人為的壓抑和扭曲,改變不了市場自然的過程。你想外灘的房子每平方米只賣5萬元,都來買,那 會擠死人,將來要是賣50萬,就把全世界的富人都聚來了,征服他們,提升中國的財富價值。你也不用擔心,等這些人老了,自然會把房子賣掉,到外地買個便宜 的房子過日子。這就是先要城市化、再去城市化,先泡沫再去泡沫的過程。

  只能盡可能快地重複錯誤?
  
今天有人說,根據統計,絕大多數經濟體房價都出現過長期大漲的情況。不錯,但你統計過大漲之後的情況嗎?全球主要城市的房價都被北京、上海、深 得落花流水,這是一個在市場經濟前面加著社會主義限定的國家的成就,還是讓人滋生更多不安?看看多少商鋪生意低迷,多少客戶欠租退租,你就知 道,表明繁盛的商業地產背後,很多實體商家已經快撐不住了。
我在新德里的街頭也看到這種場景,最旺的街區也有空鋪,麥當勞都在向更週邊的地方遷移,因為租不起。價格是抬起來了,實際的消費力、購買力、企業盈利能力都支援不了,這種實體滯、虛擬漲的局面,真能持久?

  現在,擺在我們面前的事實很可能是,超級城市仍在邁向超級房價和超級泡沫的道路上。沒有停歇,看起來也沒有什麼辦法讓它停歇下來。
  
我們準備靠教訓才能讓它停歇嗎?
  
 1962年春天,哲學家波普爾在他的《猜想與反駁》一書的序言開頭,引用了兩句格言,一句是經驗是人們給他們所犯的錯誤取的名字,一句是我們所要做的一切是盡可能快地犯錯誤
  
我們,是從別人所犯的錯誤中變得明智,不再重蹈歷史上那些超級泡沫的覆轍,還是只能盡可能快地重複那些錯誤呢?!
  
 (本文作者介紹:商業文明聯盟創始人、秦朔朋友圈發起人、原《第一財經日報》總編輯。)
http://finance.sina.com.cn/zl/china/2016-03-07/zl-ifxqaffy3682965.shtml



一線房價進入飛行模式港媒:恐拉大貧富差距
20160302

一線房價進入飛行模式 港媒:恐拉大貧富差距

  核心提示:香港媒體稱,內地樓市正在上演罕見天文異象:三、四線城市多地大旱,急需落雨;而一線及少數二線城市正在遭遇水災。更奇特的是,政府在旱區採取了人工降雨措施,但卻落到澇區

  參考消息網32日報導 港媒稱,買房的人在抓狂,買不起房的人也在抓狂,只有賣房的人在狂抓,內地一線城市及部分二線城市的房市的狂熱,讓賣房的人狂抓鈔票一捆又一捆。

  據香港《商報》網站31日報導,在內地,現在人們都在後悔,沒有買房的人後悔沒買,賣房的人後悔賣早了,買房的人也在後悔買得太小太少了,一線城市的房價正脫離正常範圍進入飛行模式

  報導稱,披著棉被連夜排隊買房;交易中心水泄不通被迫實行客流限制;一套房一日連跳三次價;日光碟、時光碟……總之不必贅述,一線樓市真的瘋了,中國樓市正在上演罕見天文異象:三、四線城市多地大旱,急需落雨;而一線及少數二線城市正在遭遇水災。更奇特的是,政府在旱區採取了人工降雨措施,但卻落到澇區

  報導稱,雖然房子是最傳統的商品,但用傳統的商品供求關係,已經無法解釋這些狂熱。現在的房價不是在圍繞價值波動,而是在脫離價值飛行,一線樓市進入飛行模式的背後,是典型的貨幣現象。

  從2006年至2016年,過了10年,重工業化結束了,粗鋼產量從近30%的增速變為負增長;人民幣匯率升勢結束了,流動人口數量減少了,城鎮化到後期了,總之經濟放緩了。在股市震盪的背景下,游離於實體之外的天量貨幣無處可去,一頭紮進了房市,所謂的稅收等政策優惠不過是一個引爆的導火索。

  報導稱,只是目前暫不明朗的是,繼在去年股市超過5000點,在今年引爆一線城市瘋樓後,下一個目標是什麼?。

  中國官員和經濟學家都一致認為,中國經濟的未來在於新經濟,大眾創業和萬眾創新成為新引擎。然而房價瘋漲卻無情地嘲笑了雙創

  報導稱,對於非創業者的普通白領來說,家庭消費結構已嚴重扭曲,衣、食、住、行、文、教、醫,每個家庭的消費需有一個合理的結構才能使每個家庭成員過上幸福的生活。可一旦全家幾代竭全部之積蓄統統投到房屋這一件上,內需馬車難以快動。

  報導稱,房價的瘋漲,不僅影響人們正常生活,甚至影響到心理素質失衡。因為房價瘋漲的出現,標誌著相關利益方獲得更多、更高的剩餘價值,進一步拉大了富人集團與窮人階層的差距,結果是富者更富、窮者更窮,最終買單恐還是草根。

 

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