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2013年1月28日 星期一

中國摩天大樓背後的商業邏輯。

"建摩天大樓是面子上貼金、裡子上拉動地方經濟的好事。但對於開發者來說,這果真是劃得來的生意嗎?"

因為外形酷似秋褲,在這個秋涼剛至的季節裡,蘇州一幢預計能蓋到三百多米的摩天大樓「東方之門」火了。(秋褲就是台灣說的衛生褲。氣溫比較冷時候穿在外褲裡面用來保暖用的長褲。一般在秋天天氣轉涼時,穿一條單褲不夠保暖,就在褲子裡面再添加褲子,所以就叫秋褲,有些地方又叫襯褲。秋褲屬於內衣類,不能外穿出門。)

揶揄夠了它的外形,人們隨即發現,「秋褲樓」更大的尷尬,還是那不甚理想的投資回報。自從2011年下半年取得預售許可證至今,其中一條「褲腿」的酒店式公寓是賣出去了四成,但另一條「褲腿」的341套豪宅連零頭都沒有售出。

這塊9年前拿下、當年的地標式建築,除了跟同行們一樣要應對越來越嚴厲的地產宏觀調控,還要眼睜睜地看著鄰近的新地標搶走它的光芒——新開工的「蘇州中心廣場」項目,除了兩幢分別為500米和450米的超高摩天大樓,還搭配了7棟高層住宅和一所大型購物中心。

這正是過去幾年中國摩天大樓發展的一個典型城市樣本:更高,更多。

為什麼要建摩天大樓?

過去幾年中國究竟冒出了多少座摩天大樓?摩天城市網主編吳程濤告訴南方週末記者,如果按照「152米」這個美國標準來統計,在建的就有兩百多座,相 當於美國在過去一百多年建成的總數,未來5年將會落成800座。摩天城市網是由一群摩天大樓愛好者自發組成的一家民間研究機構。

中國城市對摩天大樓的偏愛,從南方週末2011年的一篇報導中即可窺見——人口不足100萬的西南邊陲小城廣西防城港,打算興建一座高達528米的亞洲國際金融中心,這甚至超過了當今中國的第一高「上海環球金融中心」。

很少有別的地方的摩天大樓像中國的摩天大樓一樣,用LED燈把大樓的外部照得燈火通明。人家的光是從內部發出來的。比如香港環球貿易中心,幾乎二十 四小時燈火通明,因為裡面的公司基本上都是24小時兩班倒,白天的工作人員應對中國、亞洲區的業務,夜晚的工作人員應對美洲等時區的業務。「這從一個側面 能反映中國摩天大樓的使用率。」吳程濤指出。

建摩天大樓是面子上貼金、裡子上拉動地方經濟增長的好事;但對於開發者來說,這果真是一門劃得來的生意嗎?

南方週末記者採訪的業內人士普遍認同,當達到一定的臨界點後,樓層越高,增加的成本越多。300米的摩天大樓造價需要35億元,增加到400米需要多投入25億元,再往上增高100米的代價就變成了30億元。

收回成本更是一個漫長的過程。台北第一高樓101大廈用了十年的時間才開始盈利,吳程濤強調說,這還是因為它的特殊身份和全球廣告推廣。

綠城集團行政總裁壽柏年十分同意這一點,在他看來,摩天大樓首先就是一個大開發商才能參與的遊戲。「儘管摩天大樓竣工後商業租金明顯比周邊寫字樓要 高,但由於建設週期非常長,對開發商資金鏈的考量非同一般,一般的中小型開發商很難承受。」壽柏年對南方週末記者強調,「即使如此,大開發商也得通過政府 配比的其他土地來獲得較大收益。」

這才是中國火爆的摩天樓競賽背後的真實商業邏輯。中信地產一位參與前期拿地工作的內部人士解釋得更為直接:「就像中國的大多數五星級酒店都不賺錢,開發商都是為了周邊配套的寫字樓或者公寓,摩天大樓修建者的目的,通通不在摩天大樓本身。」

地方政府如何助推

在中國的大型開發商中,有一家摩天大樓專業戶——「綠地集團」。綠地的摩天大樓如今已經遍及全國21個城市,其中300米以上的超高摩天大樓就有11座,美國全國才只有13座而已。

在這二十多座已經建成或者在建的「綠地系」摩天大樓中,除了位於南京市中心的紫峰中心是獨一棟,其他都只是一個大型城市綜合體的組成部分。

一家房地產研究機構「高通智庫」曾經發佈過一份關於綠地集團的研究報告,其中明確指出,綠地的超高層項目幾乎都是通過「捆綁土地」來攤平資金。「做政府想做的事」,讓綠地項目融資大多有了保障,並獲得了當地政府的「信任溢價」和「土地優勢」。

最近奠基的兩個「綠地系」摩天大樓,成都綠地中心是在成都東部新城文化創意產業綜合功能區之內的,而西北最高雙子塔——銀川綠地中心也是隸屬於由綠地集團投資100億元開發建設的國家中阿經貿合作區項目。摩天大樓本身的佔地均不到十分之一。

綠地集團並不諱言這一點。綠地總裁張玉良多次表示:「綠地集團做的是當地政府想做,而當地企業又做不了或者不容易做的事。」

用來吸引開發商接下摩天大樓這門「賠本生意」的土地捆綁是如何實現的?成都一位不願意具名的房地產公司銷售總監給南方週末記者分析了其中的門道。

這種包含了摩天大樓的綜合地塊拍賣往往都是通過「掛牌」方式出讓的,並且給出一系列的限定條件。比如,必須建設一座多少米高的摩天大樓,必須是500強,甚至必須提前報上相應的設計方案等等。

如此一來,大多數對這塊土地感興趣的開發商被拒之門外,畢竟中國目前能做摩天大樓的企業仍然不多;即便能做,拿地時就提交規劃設計方案也是需要時間和金錢成本的;最終的結果是,少量開發商參與掛牌競爭,事先做好規劃的開發商以略高於底價的價格拿下土地。

為了這場城市天際線的競賽遊戲,有的地方政府還設計出了更加令人瞠目的優厚條件。2012年8月2日,廣西柳州市下發了一份「促進超高層建築項目建 設發展的意見」。文件中如是寫道:若超高層建築超過300米,按現行規定計算150米以下部分的容積率,並依此計算土地出讓價款,150米以上部分不計土 地出讓價款。

鏈接:中國擬建、在建十大摩天大樓

1.長沙天空城市(838米)

2012年6月5日,遠大可建科技有限公司與長沙市望城區人民政府簽訂戰略協議,計劃用7個月的時間,規劃建設這座建築面積100萬平方米、總投資不低於40億元的城市地標,高達838米。這一高度比迪拜塔還高十米。

2.深圳平安金融中心大廈(646米)

大廈塔頂高度為646米,主體高度為588米,建成後將是「深圳第一高樓」。中國平安人壽保險股份有限公司於2007年11月6日以掛牌起始價 16.568億元競得深圳福田中心區這一商務地塊,用於建設中國平安集團總部。工程總投資高達95.5億元,於2009年8月開工,預計2014年竣工。

3.武漢綠地中心大樓(636米)

經規劃調整後增高至636米,是武漢綠地國際金融城的一部分,預計建成後將成為「華中第一高樓」。該項目2010年12月8日開工,總建築面積約300萬平方米,總投資逾300億元。

4.上海中心大廈(632米)

高632米,項目面積433,954平方米,建築主體為118層,2008年11月29日進行主樓樁基開工,預期到2014年竣工。總投入將達148億元。

5.中國117大廈(570米)

天津高新區國家軟件及服務外包產業基地綜合配套服務區首個建設項目。總設計高度在570米以上,佔地83萬平方米,規劃建築面積183萬平方米。由高銀地產(港交所:0283)投資,中建三局負責興建。預計花費15.1億元,2014年竣工。

6.貴陽中天未來方舟(540米)

號稱「貴陽迪拜」,高度為540米。由貴州唯一的上市房地產企業中天城投集團打造,位於貴陽新區,項目2011年8月16日開工,計劃五年內完成全部開發,投資規模達到600億元。

7.華西龍大樓(538米)

由曾斥資25億修建74層高超豪華「新農村大樓」的華西村計劃興建。擬投資60億,538米高,預計將花費12年時間建成,到建村60週年投入使用。

8.廣州東塔(530米)

位於珠江新城核心位置,最終規劃將建設116層,高度將達到530米,建成後將成為「廣州第一高樓」。預計在2016年建成,項目整體投入預計將超過100億元。

9.北京中國尊(528米)

由中信地產投資240億人民幣興建,2012年動工,2016年封頂。佔地總面積達11478平方米,地面共108層,高528米。

10.重慶國際金融中心(520米)

頂尖高520米,位於江北嘴腹地。由重慶江北嘴中央商務區開發投資有限公司、美國兆華斯坦地產集團、重慶鑫根置業有限公司三方合作修建。總投資100億元人民幣,建築面積將達50萬平方米,建設週期為2011-2015年。
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