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2016年4月28日 星期四

臺灣人如何在大陸買房?投資上海房地產不求人!大陸買房必看:史上最嚴房地產調控是否會刺破一線城市泡沫?

隨著越來越多的臺灣人在大陸生活、發展,購買一套住房用於自住或者投資,開始成為不少人的選擇。

購房作為金額較大的一筆家庭支出,你或許需要多加謹慎小心!尤其是在陌生的大陸住房市場,可能會碰到很多你在臺灣都沒遇到的狀況。那麼,在大陸買房的過程中,需要注意哪些事項,才能更好防範風險
 
70年產權

在大陸住宅用地的使用權年限一般為70年,年限屆滿則可以自動續期。然而最近有新聞報導稱,深圳、溫州、青島、重慶等城市,由於歷史遺留問題,部分住宅的使用權期限,其實只有20年、30年或50年。如果你準備購買二手房,請務必注意房子對應的土地使用權年限,避免買到快要到期的房屋。

需要注意的是,土地使用權年限的計算起點,並不是你拿到房屋之後才開始計算,而是以開發商拿到土地的時間點為准。舉例,某開發商在2014年拿到土地,然後你在2017年才拿到房子入住,土地使用權年限則從2014年開始計算。


另外,當你房子的土地使用年限到期時,需要重新繳納一筆地價費才能自動續期。這筆費用目前全國暫無統一的繳納標準。但是以深圳規定為例,補繳地價數額為公告基準地價的35%,並按約定年期一次性支付。

如果你正打算購買一手新房,就要注意檢查樓盤在銷售時,開發商是否已經將五證都辦理齊全。

按照監管要求,五證是指:《國有土地使用證》;《建設用地規劃許可證》;《建設工程規劃許可證》;《建築工程施工許可證》;《商品房預售許可證》

如果五證不齊全就開盤銷售,會給購房者帶來以下風險:
1.    辦理房產證很難。即使你付了購房款,拿不到房產證,從法律上講這套房子仍不屬於你。
2.    混淆商業用房和住宅用房。在大陸,住宅用地土地使用年限為70年,商業、旅遊、娛樂用地40年。如果在商業用地上蓋住宅賣給你,就會損害你的權益。
3.    銀行房貸很難辦理。如果樓盤五證不齊全,銀行通常不會給要購買房屋的業主辦理貸款。


一房多賣

在大陸的樓市,特別是中小開發商,當該公司出現資金鏈緊張時,將房子一房二賣甚至多賣的現象並不少見。具體而言,購房者與開發商簽訂房屋買賣合同,開發商卻未按約定交房,擅自將房屋賣給他人。

避免碰上一房多賣的辦法,則是可以在簽訂買賣合同時,雙方約定到的當地房管部門進行預告登記

當開發商將房子向你交付使用時,務必記得查看三書一證一表是否齊全。

三書是指《住宅品質保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程品質認定書》,一證是指《房地產開發建設專案竣工綜合驗收合格證》,一表是指《竣工驗收備案表》

這些材料齊全是樓房品質經過國家有關部門權威認可的標記,是開發商交樓的必要條件。也有利於日後你的權益保護。


配套縮水

知名幼稚園學校入駐;高檔商業街入駐;社區內有高檔會所、室內恒溫游泳池等等,很多開發商在行銷時,都將樓盤的配套設施描繪的很有吸引力。

然而這些配套規劃並不會明確寫在你的購房合同裡,當交房以後才發現,其實當初的承諾縮水了。所以建議你通過以下方式,繞開配套縮水的陷阱
  1. 買房時要重點關注房子的品質是否夠好,戶型以及地理位置是否合適,不要被其它花哨的行銷表面現象所迷惑。
  2. 提前電話諮詢相關的知名學校、商業百貨超市,確認下是否會進駐到該社區周邊。
  3. 參觀開發商以前建設的樓盤,觀察其內部的會所、游泳池等配套設施,是否確實名副其實。

原文出處:http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3NjM5NjYyNA==&mid=549390729&idx=1&sn=03d8ae464cdfe661462ccc219db07d22

 

大陸買房必看:史上最嚴房地產調控是否會刺破一線城市泡沫?

從去年開始,深圳、上海等一線城市的房價開始了新一輪上漲。根據國家統計局今年2月發佈的70個大中城市住宅、商品房銷售價格變動情況顯示,一線城市房價同環比大幅上漲,其中深圳同比暴漲57.8%,上海和北京分別以25.1%14.2%的漲幅緊隨其後。

隨後在325日,上海發佈樓市新政,深圳緊隨其後連夜發佈房地產調控政策。
那麼新一輪的調控政策是否會刺破一線城市的房地產泡沫,房價會重蹈日本崩盤危機還是越調越高?為您解讀一二。

滬深樓市新政的看點

上海:
  1. 嚴格執行限購,非滬籍居民需連續繳滿5年社保或個稅;
  2. 對擁有一套住房,再次購買普通自住房首付50%,購買非普通住房首付70%

深圳:
  1. 非深戶在深圳購房,社保繳滿年限由此前的1年提高至3年;
  2. 首套房還清房貸,購買第二套房時,首付由3成提高至4成;
  3. 按揭貸款方面嚴查首付貸、嚴格控制月供收入比不低於50%
  4. 住房貸款申請日前兩年內有兩次住房貸款記錄的,拒絕受理;

此次兩地新政,主要針對的是一線城市房價上漲過快,以及利用金融工具加杠杆買房可能引發的經濟危機。

政府希望利用政策引導房價回歸合理,讓房地產市場合理健康發展。正如上海市委書記韓正在兩會期間表示,近期上海房地產出現非理性過熱,市場情緒抬高房價,對長遠健康發展不利。

此次一線城市暴漲背後主要推手是大量加杠杆的行為,因此很多投資者將新一輪調控政策與去年股市去杠杆類比。

去年股市在大幅上漲之後,政府嚴查資金杠杆,導致股市快速下跌。但是房地產跟股票不能簡單類比,房地產屬於長週期的投資品,投資者持有的時間更長,並且是實物交割,擁有使用價值,買賣流程相對複雜。

因此如果樓市漲不動了,最直接的反應是成交量迅速萎縮,持有房子的人不賣了,開發商也不賣了,因為沒有人願意主動降價,沒有成交報價,自然就不會崩盤下跌。
以上海為例,2013年首次實行限購政策,2014年房地產成交量下降23.8%,但是價格卻上漲13%。據21世紀經濟報導,滬房地產新政實施後,多家仲介機構表示,新政使得客流量迅速銳減,比平時大幅下降六成。

因此唐博士認為短期調控政策引發一線城市大面積拋售房產的概率較小,價格也不會因此產生股災式的下跌


短期震盪,長期上揚

房價短期主要看金融政策。在央行連續降息降准,貨幣寬鬆的大背景下,必然有相當部分資金進入到房地產市場。

從歷史資料來看,金融屬性較強的區域必然表現更為搶眼。以2015年為例,深圳、上海和北京按揭貸款分別新增2135億、1540億和1373億,合計占到去年新增總按揭貸款19%

單從深圳來看,新增按揭貸款從2014年的452億元到2015年的2135億元,增量達到4.7倍。因此,在一線城市連續出臺調控政策後,有望遏制貨幣寬鬆引發的房地產暴漲,使得房價回歸理性。從短期來看,房價將暫緩漲勢,轉向震盪以觀察調控政策的實施效果。

房價長期主要受供需影響。從購房需求來看,一線城市積聚中國大部分的優質資源,之前各種日光盤,連夜排隊拿號買房的報導顯示出需求的極度旺盛。

從土地供給上看,以上海為例,目前上海市建設用地已接近3000平方公里的規模。20143月,上海市政府提出上海建設用地要總量鎖定,即到2020年建設用地規模控制在3226平方公里。從資料來看,上海已基本無地可建。

不僅是上海,北京、廣州、深圳一線城市的土地供應也都非常稀缺。2016年四個一線城市土地供應規劃建築面積為6199萬平米,僅占全國100城土地供應面積的5.6%。既然需求旺盛而供給有限,那最終就必然帶來價格的持續提升。

綜上所述,唐博士有兩點投資建議:
  1. 不必恐慌樓市新政可能導致崩盤,但是短期樓市也會出現震盪,如果您有購房意向,可以先觀察調控的效果,不要立刻入市。


  2. 長期來看北京、上海、廣州、深圳一線城市的土地供給有限,而需求旺盛,長期依然擁有上漲潛力,因此在後續房價短期震盪中,選擇合適的點位購房仍然是不錯的投資方式。
原文出處:
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA3NjM5NjYyNA==&mid=447617379&idx=3&sn=0a17263c63eedbd5142408363ffaa443

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